아파트 가치를 주식처럼 평가할 순 없을까?

요사이 주변에서 또 다시 온통 부동산 이야기 뿐이다.

누구는 집 사서 수 억원을 벌었다더라

이번에 집 못 사면 평생 기회는 없다?

이번 생에서 믿을껀 오직 부동산 뿐?

​

per 나 roe 가 뭔지도 모르는 사람들이

부동산 시장에서는 거의 투자 전문가처럼 얘기한다.

​

여기는 재개발 되면 무조건 2배 오른다?

거긴 신용대출까지 이빠이 땡겨서라도 들어가야 해!

GTX 뚫리면 2~3억 오르는 건 시간 문제야!

나는 미국과 중국의 세계 1등 주식에 투자한다고 하면

주식은 투기판인데 무슨 그런걸 하고 있냐고 한다.

주식해서 돈 번 사람이 어딨냐고?

(사실 딱히 반박할 말이 없긴 하다 =_=)

​

지금 주가가 싼 가? 를 계산하는 것처럼

아파트나 부동산도 적정가격을 계산할 수는 없을까?

예를 들면 per 나 roe 등으로 말이다.

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어떤 자산이든 결국 그 자산의 가격은

그 자산으로 창출할 수 있는 소득이 결정한다고 본다.

그래서 주식도 기업의 순이익으로 자산 가격을 평가한다.

아파트나 주택도 마찬가지다.

주택이 순수하게 창출할 수 있는 소득은 임대소득, 즉 월세 뿐이다.

아파트 스스로가 걸어 다니거나 노동을 해서

물건이나 서비스를 만들어 내지는 않지 않은가?

​

아파트도 기업과 똑같다고 생각하고 재미로 계산 해보았다.

아파트 매매 가격은 시가총액이고

임대 주었을 때 받을 수 있는 월세 시세가

기업으로 치면 영업이익이다. ㅎㅎ

존재하지 않는 이미지입니다.

핫 플레이스인 강남 반포의 모 아파트로 계산 해보았다.

87㎡ 매매가는 22억이다. (네이버 부동산 참조)

평균 월세 시세는 보증금 2억에 월세 260만원.

​

월세에서 세금 및 관리유지 비용, 공실, 중개보수 등

여러 비용은 단순히 10%만 계산했다.

즉 월세 총액의 90% 를 순수익으로 잡았다.

per 가 무려 70이 넘는다. 후덜덜..

아마존의 per 와 비슷한 수준이다.

주식으로 치면 엄청난 고 per 기업이다.

roe 는 1.4% 에 불과하다.

​

하지만 부동산은 대출을 이용할 수 있다.

대략 매매가의 40%, 3.5% 이자로 대출 받는다고 가정하면

어라?? 대출을 무려 8억8천을 받았는데도??

per 와 roe 가 변함이 없다. ㅡ,,ㅡ

영업이익율이 너무 낮으니

레버리지를 끌어 당겨도 roe 가 높아지질 않는다. ㅠㅠ

대출 이자를 3% 로 계산하니 조금 낮아진다..

per 가 64, roe 는 1.6%

이게 과연 매력적인 수준인가?

​

per 가 64면 굉장히 높은 편이다.

코스피 기업 평균 per 는 11배다.

삼성전자도 작년 말 기준 per 는 고작 8.5배였다.

​

하지만 요즘 per 가 중요한 건 아니다.

성장만 한다면!! 높은 per 는 용서 받을 수 있다.

아마존은 과거 per 가 100배를 넘은 시절도 있었지만

매년 100% 넘게 매출과 이익이 성장 했으니까

100배가 넘는 per 가 시장에서 받아들여졌다.

​

하지만 여기서 의문이 든다.. 아마존처럼..

아파트 임대 소득이 과연 그렇게 성장할 수 있을까?

​

솔직히 나는 지금도 87㎡ 아파트에서

보증금 2억에 월세를 260만원씩 내는 세입자가

어떤 인간들인지 상상이 안 간다.

그런데 지금도 이해가 안 가는 그 260만원의 월세가

과연 연 50~60% 씩 성장할 수 있을까? (per 64니까)

​

260만원 월세가 연 50%씩 오르면

3년 뒤에는 월세가 870만원이다.

ㅡ,,ㅡ 870만원 월세.. 감당할 수 있을까?

​

다른 지역도 한번 계산 해보았다.

마포가 그나마 반포보단 낫지만 그래도 도찐개찐이다.

무려 5억4천이나 대출 받았는데도 per 가 58이다.

자기자본수익율은 1.7% 밖에 안 나온다. ㅠㅠ

건대도 뭐 비슷하다.

주식으로 치면 투자매력 zero..

서울 요지의 아파트는 다 비슷비슷 한 듯..

경기도 권으로 한 번 가보겠다.

여기는 천당 밑에 분당이라는.. 서현이다.

4억가량 대출 받으면 roe 가 드디어 2.0% 이 된다.

놀랍다. 낮을줄은 알았지만 이 정도일줄이야..

여기는 보정이라고 용인쪽이다.

서울에서 멀어질수록 확실히 per 가 낮아진다.

하지만 그래도 무려 per 가 31 이다.

​

임대소득의 성장성이 별로 없다는 걸 감안하면

너무나 고평가 되어 있다고 봐야 한다. ㅠㅠ

신갈에 2억4천만원의 너무 싼(?) 아파트다.

하지만 임대 소득 기준으로 per 를 구하면 20이 넘어간다.

성장성도 없는데 per 20 넘는 주식을 누가 사는가?

내가 살고있는 집 근처의 빌라가 매물로 나와 계산해봤다.

그나마 빌라가 아파트보다는 조금 낫다.

물론 주식이었으면 절대 사지 않겠지만..

​

워런 버핏도 이런식으로

부동산의 가치를 주식과 똑같이 계산한 적이 있다.

그는 86년에 농장을, 93년에는 상가에 투자 했는데

​

농장에서 나오는 옥수수 등 생산물로 인한 소득과

상가의 임대수익을 단순하게 per 와 roe 로 계산해서

싸다고 생각되면 투자했던 것이다.

​

그 기준은 대출없이 연 수익율 10% 정도였다.

(즉 per 10배, 대출 없이 roe 10% 다.)

​

이런 워런 버핏이 per 60 에 roe 1% 대의

서울 아파트에 투자한다고 하면 뭐라고 할까?

​

정리하자면 현재 주택, 특히 아파트의

매매가격 대비 임대소득의 per가 매우 고평가 상태 라는 것.

서울은 무려 50~60배 / 경기도권도 20~50배

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이런 고 per 가 유지되려면 소득의 성장이 있어야 하는데

주택의 임대소득.. 즉 월세소득이

성장 하기가 쉽지 않을꺼란 사실이다.

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이미 저성장 시대로 월급이나 소득이 많이 오르기 힘든 구조인데

월세만 연 20~30%씩 오르는 건 상상하기 힘들다.

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심지어 서울의 아파트 per 를 기준으로 하면

연 50~60% 씩 월세가 올라줘야 하는데

이게 가능 하리라 생각 되는가?

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그럴 수 있다고 생각되는 사람이 있다면 한번 묻고싶다.

월세 300~400만원씩 내고 살 수 있냐고?

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물론 아파트 시장에 참여하고 있는 대다수는

이렇게 소득으로 주택의 적정 가치를 구하는 계산법의 존재도 모르고

주택 가격은 마치 비트코인처럼 수요와 공급에 의해 결정된다.

​

게다가 의식주 중 하나인 주거와 관계되어 있고

전 국민의 재산 대부분이 부동산에 묶여 있기 때문에

주식처럼 주택을 가치평가 하는건 다소 무리가 있을지도 모르겠다.

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소득 기준으로 가치를 계산하면 말도 안되는 금액 이지만

앞으로도 집 값은 계속 오를수도 있다. 아무도 모른다.

말 그대로 전 국민이 부동산에 미쳐 있으니!!

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한국 성인 1인당 순자산 중위값은 고작 7,400만원에 불과하다.

대부분의 가구는 순자산이 2억도 채 안된다. (2인가구 이상)

인당 소득도 고작 월 200~300만원 사이다.

​

하지만 수도권의 왠만한 아파트는 최소 3~4억 이상이다.

주변 사람들도 대부분 집 값이 거품인건 인정한다.

하지만 그래도 집에 대한 열망과 탐욕을 버리지 못한다.

오랜 시간 이야기 해 보면 그 열망은 하나의 진실로 압축된다.

​

[부동산 아니면 희망이 없다..]

​

뼈 빠지게 일하고 200~300만원 월급 받아서 뭐하냐..

집 값으로는 수 억원이 왔다 갔다 하는데?

집 값 뻥튀기 한 번만 잘 하면 인생 역전이다.

그게 유일한 희망!!

​

ㅠㅠㅠ 대한민국 30대의 슬픈 현실이다.

그러니 모였다 하면 온통 부동산 이야기뿐이다.

누가 우리를 이렇게 만들었는가.. ㅠㅠ