[강남아파트 vs 주식투자] 아파트는 정말 대박 투자였나?

https://www.youtube.com/watch?v=P7aT0lMoKZA

친구들과 모였는데 또 온통 부동산 이야기 뿐이었다.

재개발 투자에 온 가족이 전 재산을 몰빵했니

가족 명의로 하나씩 영끌 대출로 투자했느니

갭투자를 위해 신용대출과 마통으로 1억 넘게 질렀느니

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내가 슬쩍 미국과 중국의 주식 투자 이야기를 꺼내면

요새 분위기 좋다던데 당장 오를만한 종목이 뭐 없냐고 묻는다.

그렇게 단타로 돈 벌면, 그 돈으로 또 아파트에 투자해야 한다는

기승전아파트의 이상한 놀리로 귀결된다.

친구들 모두 대한민국 경제가 갈수록 저성장에 고령화에

침몰하는 배 인것은 인정하는 분위기인데

그래도 아파트 만은 앞으로도 계속 불패일꺼라는 믿음이 강했다.

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내가 굳이 침몰하는 배인걸 아는데 왜 투자하냐?

저기 옆에 미국이나 중국이나 잘 나가는 배에 투자하면 되지 않냐고 말해도

배는 침몰해도 아파트만은 영원할꺼라고 ㅎㅎ

왜 이렇게 한국인들은 아파트 투자에 미쳐 있는걸까?

아파트 투자는 정말 그렇게 좋은 선택 이었을까?

모든 자산의 수익을 압도할만한 소위 대박 투자였을까?

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아파트 중에는 강남 아파트의 수익성이 가장 좋았다.

강남 아파트 한 채 있다고 하면 다들 부자라고 우러러보는

소위 대한민국에서 부의 상징 아니던가?

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재미삼아 10년전 강남 아파트에 투자했을 때의 수익율을 계산 해보았다.

ㅎㅎ 물론 10년 전 그 정도의 돈은 없었지만

뭐, 상상하는 데 돈이 들어가는 건 아니니까.

주요 랜드마크가 되는 강남 아파트 단지별로

국토교통부 실거래가를 일일이 조사했다.

10년전인 2011년 초반 실거래 평균가와

2020년 가장 최근의 실거래 평균가격를 비교하는 것.

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사실 내가 아파트에 워낙 관심이 없어서

주요 강남 아파트 단지가 어딘지도 몰랐다. ㅎㅎ

그래서 '랜드마크 강남 아파트' 라고 검색까지 했다.

이런 나도 한번쯤은 들어본 아파트 들이었다.

첫 번째는 바로 반포 주공1단지.

강남에서 가장 비싼 아파트 중 하나다.

예전에 모 건설사에서 자기에게 재건축을 맡기면

각 세대당 이사비 7천만원 이사비 지원에 무이자 5억원 대출까지 해준다고 해서

논란이 되었던 상징적인 강남 아파트. ㅎㅎ

가장 최근 올해 6월 실거래가 기준 평균은 35억이다. 헐헐

대체 저 돈 내고 저기 사는 사람들은 어떤 인간일지 궁금하다.

재건축 아파트니까 집 주인들은 대부분 다른 곳에서 살고 있을려나?

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월세 시세도 문득 궁금해졌다.

월세 수익율 1%는 나올려나?? 35억이면 1%라도 월세 300만원이다.

50년 된 아파트에 월세 300만원 내고 사는 인간들이 있을까?

역시.. 네이버 부동산 시세는 3억에 160만원 정도다.

월세 수익율은 1%도 안되는 0.6% 수준이다. 헐헐

뭐 재건축 아파트니까 이런 계산은 아무 의미 없을지도 모르겠다.

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다시 본 주제로 돌아와서 ㅎㅎ

지금 35억원에 거래되는 반포 주공1단지 30평형대의

10년 전 실거래 가격은 어땠을까?

평균 실거래가 금액은 약 19억원 정도?

10년 전에도 역시 보통 사람들이 살 수 있는 수준은 아니었구나.

19억에서 10년만에 35억으로 가격이 뛰었으니

16억이라는 어마무시한 수익이 났다. ㅎㄷㄷ

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하지만 단순 수익율로만 보면 84% 밖에 되지 않는다.

10년간이니 연 평균으로 보면 불과 매년 8% 정도다.

저금리 시대에 준수한 수익율이긴 하지만

그렇다고 엄청나게 대단한, 어메이징한 수준은 아니다.

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좀 이상하다.

우리가 그렇게 부러워하던 강남 아파트인데..

10년으로 보면 그렇게 수익율이 대단하지 않다??

유난히 이 곳만 이상한걸까? 다른곳은 다를까?

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이 할부지가 아직 땅을 가지고 계셨다면.. ㅎㅎ

다음은 역시 대표적인 부촌이라 할 수있는 압구정 현대 아파트 1단지.

이 곳은 원래 여름에 홍수만 나면 물에 잠기는 배 밭이었다고 하는데 ㅎㅎ

소양감 댐 공사를 할 때 고 정주영 회장이 미래 가치를 알아보고

땅을 매입해서 아파트를 지은 곳이라 한다.

계산하기 쉽게 그냥 30억이라고 하겠다.

과연 명성답게(?) 후덜덜한 가격이다.

10년전 실거래 가격은 어땠을까?

17억 정도로 보면 되겠다.

17억에서 10년만에 무려 30억이 되었으니

수익금으로는 무려 13억.. 정말 엄청난 액수지만..

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역시 수익율로만 보면 76.5% 그렇게 높진 않다.

연 평균으로 매년 7% 수준이다.

이상하다. 얘는 수익율이 반포보다 더 낮다.

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이번엔 잠실 주공5단지.

여기도 역시 비만 오면 물에 잠기는 지역이었는데

소양강 댐 공사로 인해서 강남의 알짜 땅이 되었다.

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작년에 여기 사무실 얻으려고 돌아다닌 적이 있는데 (월세가 진짜 싸다)

건물과 건물 사이 간격이 진짜 넓고, 나무도 많고 쾌적했던 것 같다.

얘들이라면 축구도 할 수 있을 정도. ㅎㅎ

(물론 지은지 40년이 넘었기에 내부는 썩었다..)

최근 실거래가격은 23억 정도로 보면 될 것 같다.

반포와 압구정보단 낫지만 역시 무시무시한 가격이다.

10년전 실거래 가격은 어땠을까?

13억 정도로 보면 되겠지?

13억에서 무려 23억으로 가격이 뛰었으니

수익금으로는 역시 10억이라는 엄청난 금액이지만

수익율로는 76.9% 연 7% 수준이다.

마찬가지로 그렇게 높은 수익율은 아니다.

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마지막으로 은마 아파트를 살펴보자.

오랜기간 재건축으로 참 말도 많고 탈도 많았던 곳이다.

재건축의 걸림돌이었던 박원순 시장의 죽음으로..

과연 은마 아파트는 재건축에 성공할 수 있을지?

최근 실거래가는 21억 정도?

몇 달사이 엄청나게 많이 올랐다. 수 억원이 팍팍..

정부의 각종 부동산 대책 정도는 그냥 가볍게 비웃는 수준.

10년 전 실거래 가격은 11.5억 정도..

11.5억에서 21억이 되었으니

수익금으로만 보면 무려 9.5억이지만

수익율로는 82.6% 연평균 8% 수준이다.

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여기까지 하고 다른 곳은 해보지 않았다.

아마 다른 곳도 비슷할 것이다.

강남 아파트의 10년 수익율은 대부분 70~80% 수준이다.

연 평균 7~8% 수익율이다.

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복리수익이었음을 감안하면

실제 연 평균 수익율은 6% 수준에 불과하다.

10년간 고작 연 6% 대의 복리수익이

과연 대박 투자였다고 할 수 있을까?

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게다가 취등록세 및 보유세, 소득세, 양도세 등의 복잡한 세금과

대출이자, 수리 및 보수비용, 중개수수료, 기타 공과잡비

싸이코 세입자를 만나 고생하고 신경쓰는 정신적 고통 등은 아예 계산도 하지 않았으니 ㅎㅎ

이런 비용과 노고(?)까지 계산하면 수익율은 훨씬 더 줄어들 것이다.

게다가 이건 2011년부터 10년만 본 것인데

실거래가 가격이 등재된 2006년부터 해서 15년으로 살펴 보면

수익율은 훨씬 떨어진다. 2006년 실거래가가 훨씬 더 높았다.

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아마 2008년 금융위기 이후로 가격이 많이 떨어졌기 때문같다.

즉 15년전 2006년에 강남 아파트에 투자한 사람들은

사실상 15년간 이것저것 비용을 제하면 돈 번게 거의 없었다는 말이다.

오히려 까먹었을 가능성도 상당히 크다.

2010~2019년 10년 각 자산별 연평균 수익율

처음에 하나금융에서 나온 이 자료를 보고

강남 아파트 수익율이 너무 낮은거 아닌가? 라는 생각도 했다.

하지만 직접 계산해보니 틀리지 않았다. 정확했다.

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여기 자료에도 나오듯 강남 아파트가 이 정도니

일반 서울 아파트는 그보다 더 수익율이 낮고

경기나 지방으로 내려 갈수록 이 격차는 커질 것이다.

워낙 아파트 가격 자체가 넘사벽으로 높아서

수익금만 보면 진짜 대박 투자 같이 느껴지고

아파트 투자로 인생역전한 사람만 가득한 것 같지만

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객관적인 수익율로만 보면 아파트 투자가

모두가 생각하는만큼 그렇게 대박 투자는 아니었다.

물론 10년간 개미똥만큼 오른 한국의 주식시장에 비하면

훌륭한 선택이었던건 분명하다. ㅠㅠ

하지만 한국이 아닌 미국과 중국 등의

주요 기업 주가와 비교하면 완전히 다른 결과가 나온다.

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내가 주로 투자하고 있는 글로벌 기업들의 10년간 주가를 비교했다.

강남 아파트와 똑같이 2011년 1월초 종가와

2020년 8월 19일 종가로 비교했다.

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첫 번째는 바로 애플. 티커 appl

말이 필요없는 수익율이다. 아름다운 차트. ㅎㅎ

10년전 48.47 에서 462.83 까지 올랐으니

무려 854.9% 수익율이다. 엄청나다.

전 세계 시총 1위 기업답다.

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두 번째는 한 때 애플의 맞수였던 구글. 티커 googl

구글은 조금 아쉽다. 꾸준히 우상향하긴 했지만

300.48 에서 1544.61 로 수익율은 414%

ㅎㅎ 애플에 비하면 조금 아쉽지만.. 그래도 놀라운 수익율이다.

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세 번째는 마이크로소프트. 티커 msft

27.73 에서 209.7 까지 올랐으니 656.2% 수익율

스마트폰 시대에 적응하지 못해 4~5년 간 주가는 기었지만

클라우드를 바탕으로 엄청난 주가상승을 기록했다.

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네 번째는 아마존. 티커 amzn (두근두근 기대된다)

169.64 에서 무려 3260.48 수익율은 1,822%

ㅎㄷㄷ 원금까지 하면 거의 20배가 되었다.

아.. 10년 1억만 아마존에 투자했어도 지금 20억..

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마지막 미국 기업은 페이스북이다. 티커 fb

29.6 에서 262.59 로 수익율은 787.1%

페이스북도 정말 무시무시하게 올랐다.

심지어 얘는 상장을 2012년에 해서 ㅎㅎ 10년도 안된다.

MAFAA 다섯 개 기업의 평균 수익율은 906.9% 다.

원금을 포함하면 딱 10배가 된 것이다.

고작 10년간 70~80% 올랐던 강남 아파트와 비교하면

10배 이상의 엄청난 수익율 차이가 난다.

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혹시 미국 주식이라서 그런 것이라 생각하는가?

그렇다면 중국 기업도 한번 살펴 보자.

홍콩 시장 시가총액 1위 텐센트. 00700

10년전 40.39 에서 508 수익율 1,157.7%

원금 포함하면 12배가 넘게 오른 것이다.

꼭 미국 주식만 특별하게 오른게 아니다.

중국 역시 주요 기업의 주가는 엄청나게 올랐다.

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중국 주식 중 투자 비중이 가장 높은 항서제약. 600276

8.48 에서 91.7 수익율 무려 981.4%

ㅎㅎ 진격의 항성제약이다.

앞으로 10년도 더욱 기대되는 기업 중 하나.

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중국 주식중 두 번째로 비중이 높은 중국바이오제약. (시노생물) 01177

얘도 1.11 에서 9.19 로 수익율이 727.9% 다.

항서보다는 못하지만 수익율이 어마무시하다.

게다가 얘는 지금 무상증자가 50%가 반영되지 않아서 (반영이 몇 개월 후에 된다)

이걸 반영하면 10년 수익율은 1,251% 가 된다. ㅎㄷㄷ

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마지막은 알리바바. 티커 baba

안타깝게도 알리바바는 상장을 2014년 가을에야 했기 때문에

10년 수익율의 추적은 불가능했다.

6년간의 수익율은 88.85 에서 260.59 로 193.3%

그럼에도 원금까지 하면 3배정도니까 훌륭한 수익율이다.

물론 아파트는 대출, 레버리지가 가능하고

심지어 전세를 이용해 갭투자까지도 가능하고

또 실거주라는 사용가치가 있기 때문에 주식과 직접 비교는 무리가 있다.

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하지만 그렇다 해도 글로벌 1등 기업의 투자와 비교하면

수익율이 너무나 보잘것 없다.

미국 MAFAA 평균 수익율의 10분의 1 수준도 안된다.

중국 주요 기업과 비교하면 격차는 더 커진다.

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아파트의 10년 장기적인 투자 수익율은

모두가 생각하는만큼 그렇게 대박이 아니었다.

진짜 대박 수익율은 글로벌 1등 기업들의 주식 투자였다.

그렇다면 앞으로는 어떨까?

과거에 수 백배 수 천배 수익이 나도 무슨 상관인가?

과거는 과거일뿐 앞으로 어찌될지가 중요하다.

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물론 미래는 아무도 확신할 수 없지만

나는 조심스럽게 앞으로 10년 20년 30년도

역시 글로벌 1등 기업 투자가 아파트 보다는 훨씬 나을꺼라 예상한다.

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모든 자산 가격을 결정하는 건 결국

장기적으로 그 자산이 창출하는 소득이 결정한다.

'주가는 결국 기업 이익을 따라간다' 라는 말과 같은 맥락이다.

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기업이 창출하는 소득이 매출과 이익이라면

부동산으로 창출할 수 있는 본질적인 소득은 오로지 월세 뿐이다.

지금 MAFAA BAT 등 글로벌 1등 기업들은

글로벌 수억명에서 수십억명의 사용자들을 대상으로

꾸준히 매출과 이익이 뽑아내며 계속 성장하고 있다.

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하지만 아파트의 월세 소득은 성장에 한계가 있다.

월세 500만원 1000만원을 내며 살 수 있는 사람이 있을까?

당장 월세 300만원을 감당할 수 있는 사람도 거의 없을 것이다.

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이미 서울의 아파트 월세 시세는 좀처럼 오르지 못하고 있다.

왜냐하면 소득 대비 월세가 너무 많이 오르면

주거 수준을 낮춰서 감당할 수 있는 지역으로 이사 가기 때문이다.

(그래서 아파트 가격이 오르는만큼 월세가 오르지 못한 것)

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강남 아파트 대부분의 월세 수익율은 고작 1% 수준이다.

반포 주공과 같은 재건축 아파트는 1%도 되지 않는다.

아무리 저금리 라지만 어느정도 한계에 달했다고 볼 수 있다.

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물론 저금리에 전세대출, 신용대출 등 유동성의 힘으로

아파트 가격은 향후 더 오를 수도 있다.

대중의 광기는 계산할 수 없으니까.

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하지만 지난 10년과 같이 앞으로도 10년 20년 길게 보면

아파트에 전 재산과 미래소득, 기회비용, 영혼까지 몰빵하는 것 보다는

꾸준히 매출과 이익이 성장하며 4차산업 혁신을 리딩하는

글로벌 1등 기업에 분산투자하는 편이 훨씬 나은 성과를 낼꺼라 확신한다.

부동산과 아파트 가격이 계속 오를꺼라는 사람들이

주장하는 가장 대표적인 논리는 이렇다.

'과거에도 그랬으니 앞으로도 그럴것이다'

​

ㅎㅎ 이 말이 맞다.

과거 10년간 아파트보다 글로벌 1등 기업의 투자 수익율이 훨씬 좋았다.

앞으로도 그럴것이다.

​

아니, 앞으로는 수익율의 차이가 더욱 심해질 것이다.

지난 10년처럼 10배가 아니라 20배 30배 이상 차이가 날 수도 있다.

그러니 부동산에 내 인생과 영혼까지 모두 몰빵하진 말자.

글로벌 1등 기업 주식투자에도 관심을 가지고 투자하자.

​

<3줄요약>

1. 지난 10년간 강남 아파트 수익율은 그렇게 대박이 아니었다

2. 글로벌 1등 기업의 주식투자 수익율이 훨씬 높았다

3. 앞으로도 그럴것이다. 아니, 그 차이는 더 심해질 것이다.