[신과함께] 부동산, 집값의 행방은?

오래전에 여자친구와 집 문제로 싸운적이 있다.

여자친구는 집값이 오를것이니 집을 사야 된다고 하고

나는 집 값은 무조건 떨어질것이니 지금 사면 절대 안된다고 했다.

 

어차피 헤어졌기에 무의미한 다툼이었지만 ㅠㅠ

ㅎㅎ 이게 2013년 무렵이니?

그때부터 엄청나게 오른 집값을 생각하면

경제에 문외한이었던 그녀의 감이 오히려 나보다 훨씬 나은 셈이었다.

 

 

 

얼마전에는 오랫만에 친구가 찾아왔는데

아.. 자기 주변 사람들이 다 아파트 갭투자로 1년만에 수억원을 벌었다는..

그런 얘기만 2시간내내 하다가 갔다. ㅠㅠ

 

 

나보고도 빨리 대출 받아서 아파트 사라고 

자기네 동네 아파트값도 엄청나게 올랐다며

자랑아닌 자랑같은 걱정과 조언을 잔뜩하고 갔다.

 

집값은 참 대한민국 전 국민의 엄청난 관심사다.

그도 그럴것이 집 한채가 자기 전 재산인 경우가 대부분이다.

혹은 전세금이나 보증금..

 

 

나는 사실 부동산에 계속 부정적이고 회의적이었다.

돈을 꽤나 많이 모았을때도 (아 왜 눈물이 ㅠㅠ)

결국 조그만 집 한채도 사지 않았다.

 

돌이켜보면 내가 집값에 부정적이었던 이유가

정말 논리적이고 합리적이었다기 보다는

그저 주관적이고 감정적인 이유가 컸던것 같다.

 

 

우리 부모님 세대에서 중산층에 드냐 못 드냐는

본인의 능력이나 성실함 등과는 별로 상관이 없었다.

단지 옛날에 집을 샀냐? 안 샀냐로 판가름 난다.

 

 

운이 좋게 집 한채 마련한 사람은 집 값이 많이 올라서

집 한채 뿐이라도 어쨋든 중산층에 들어갈 수 있었지만

 

집을 마련하지 못한 사람은..

그동안의 물가상승에 준하는 자산을 모으기가 힘들었던 것이다.

불행히도.. 우리 부모님이 그러셨다. ㅠㅠ

 

 

부모세대가 엄청나게 올려놓은 집값 거품 때문에

나는 내 방도 없이 수년동안 주방에 얹혀 살아야 했고

허름한 월세 옥탑방 생활을 전전긍긍해야 했다.

집을 마련하지 못해 사랑하는 사람과의 미래도 꿈꿀수 없었다.

 

이렇듯 미친 집값에 대한 엄청난 애증과 분노가 쌓여서였을까..

나중에 돈을 꽤나 모은 후에도 집을 사는데 거부감이 들었다.

왠지 개고생 하며 힘들게 모은 내 돈을

거품이 가득해보이는 집값 상투에 물리기는 싫었던 것이었다.

 

현재 그 거품은 계속 커져서 이제는 거품인지 진짜 실체인지 ㅎㅎ

분간을 할 수 없는 지경이 되었다.

과연 지금 대한민국 집값은 거품일까? 아닐까?

 

 

즐겨듣는 팟캐스트 '경제의 신과함께' 에서

부동산 특별편 방송을 들었다.

집값 상승론을 주장하는 전문가와

반대로 하락론을 주장하는 전문가가 차례로 나왔다.

 

사실 '신과함께' 에서 부동산 관련 진행을 여러번 했는데

주로 집값 상승론을 주장하는 전문가들이 많이 나왔다.

대부분이 증권사에서 일하는 부동산 애널리스트다. ㅎㅎ

대표적으로 이상우, 채상욱 애널리스트

 

 

 

블로거들 사이에서 엄청나게 존경받는 홍춘옥 박사..

이 분의 주장도 비슷하다.

우리나라 집값이 비싸다고 느껴지겠지만

데이타로 이야기 하자고! 각종 데이타로 봤을때

자산, 소득 대비 우리나라 집값은 엄청(?) 싼거라고!

 

 

개인적인 생각에 평균 6억 정도 하는 서울의 아파트 가격이 

자산과 소득 대비 정말 싼건지는 납득이 잘 안가지만

하나 전문가들의 주장에 공감하는것은 있다.

 

지방은 몰라도 서울과 서울 인근의 수도권 요지의 지역은

수요대비 공급이 너무 부족해서 

집값이 떨어지기 힘들다는 것이다.

 

즉 서울에 살고싶어 하는 사람은 많은데

서울에 양질의 괜찮은 주택이 적기 때문에

결국 집값은 계속 오를수밖에 없다는 것이다.

 

 

나 또한 첫 취업후 계속 서울에서 십수년을 살았고

서울에서 누릴수 있는 여러가지 장점과 매력을 알기에

사무실이 원래 고향인 성남으로 바뀌었음에도

좀처럼 이 서울을 떠나기가 꺼려진다.

이 기묘한 도시에 어느새 정이 들었을까.. ㅎㅎ

 

여러 전문가들의 의견을 종합해보자면

예전에 철없던 내가 바랬던.. 집값이 절반이하로 폭락하는(?)

그런 초유의 사태는 일어나기 힘들꺼 같다.

 

그렇게 되면 집을 헐값에 살 수 있게 되어 좋을꺼 같지만

국민들 대부분의 자산이 고작 집 한채인 

우리나라 경제는 그야말로 풍지박살 날것이다.

 

서민들 + 중산층까지 다 죽고 

현금 많은 부자들만 헐값에 집을 다 사들이는

과거 IMF 때와 같은 일이 벌어질테니..

그런일은 일어나기도 힘들고 일어나서도 안되겠다.

 

 

그렇다고 집값이 계속 치솟아도 문제니..

집값이 사람들 소득이 오르는것보다는 조금씩만 덜 올라서

장기적으로는 소득 대비 햐향 안정을 찾는게 가장 좋은 시나리오겠지만..

사실 그 누구도 어찌될지 예측하기는 힘들다.

 

팟캐스트에서는 집값 상승론과 하락론 상반된 두가지 제목이었지만

실상 전문가들의 견해는 완전히 다른게 아니었다.

말하자면 상승론의 이상우 애널리스트는

값이 오르는 집의 조건을 따져서 잘 골라야 한다는 것이고

 

하락론의 이광수 애널리스트는

집값이 장기적으로 폭락하거나 하진 않겠지만

최근 몇 년사이 다소 가파르게 올랐으니

집을 사려 한다면 기회를 좀 기다리자는 것이다.

 

즉 종목선별과 매수타이밍의 차이일뿐

두 전문가 모두 장기적으로는

나와 가족이 살 집 한채 정도는 있어야 한다는 것이다.

 

 

나도 동의한다. 

하지만 개인적으로는 이광수 애널리스트의 주장에 더 공감이 간다.

종목선별과 매수타이밍 물론 둘 다 중요하지만

그 둘 중 더 중요한것은 매수타이밍이 아닐까?

 

최근 몇 년 이렇게 집값이 많이 뛰었니 하지만

10여년 전인 2008년 고점에 비하면 그리 많이 오른편도 아니라고 한다.

오히려 되려 2008년보다 떨어진 집도 많다고 한다.

반면 저점인 2013년에 비하면 엄청나게 오른곳이 많다.

 

 

즉 2008년 고점에 집을 무리하게 샀던 사람은 폭망했지만 ㅠㅠ

2013년 저점에 집을 샀던 사람은 부자가 된 것이다.

같은 집도 언제 샀느냐에 따라 인생이 달라진다.

 

이상우, 채상욱, 심지어 블로거들의 스타인 홍춘옥 박사까지..

어차피 내가 살 집이면.. 타이밍 보지말고 그냥 사라고 권유하지만..

그렇게 사기에 집 한채 값이 너무 너무 비싸다.

 

인생에서 가장 비싼 것을.. 그것도 상당부분 은행 빛을 끼고 사야 하는데

20~30년에 걸쳐 그 원리금을 갚아 나가야 한다는걸 감안하면

여러므로 고민이 되는게 당연한 일이다.

 

집도 주식처럼 투자의 일부라고 생각한다면..

지금 사는건 당연히 어리석은 짓이다.

분명 집을 매수하기 좋은 타이밍은 한번쯤 온다고 본다.

다만 언제 올지는 아무도 모른다. ㅠㅠ

 

나는 아직 결혼도 안했고.. 처자식도 없다.

그냥 내 한몸 어떻게든 건사하며 잘 지낼수 있다.

즉 딱히 내 집이 없어도 그냥 사는데 별로 지장이 없다.

 

 

하지만 결혼하여 가정이 있는 사람들은 다르겠다.

매번 전세방을 옮겨다니며 이사를 하고.. 얘들 학교도 바뀌고..

그런것들이 나름대로 매우 스트레스로 다가올 수 있다.

 

나처럼 당장 내 집이 없어도 별로 상관없는 사람이라면

집을 사는데 있어서 조금 더 신중하고..

적절한 매수타이밍을 기다리는 것이 좋겠고

 

반대로 이사 다니는데 스트레스가 너무 심하여

내 집을 마련하는데 그 가치가 더 높은 사람이라면

그냥 투자와 상관없이 주거의 목적으로 집을 사면 되는 것이다.

 

다만 개인적으로 안타까운것은..

조급한 마음에 자기 소득과 자산 대비해서

너무 무리하게 대출 받아 집을 사는 것이다.

 

과거에는 집값이 많이 올라줬기 때문에 버틸수 있었겠지만..

이제 과거처럼 집값이 폭등하기가 쉽지 않고 ㅠㅠ

순수한 본인의 소득으로 이자와 원리금을 버텨내야 하는데..

행여나 부동산 경기가 안좋아지면.. ㅠㅠ

 

즉 주거목적으로 집이 필요해서 사야 한다면..

분수껏 사라는 이야기다.

 

우리나라 사람들은 남들의 눈을 너무 의식한다. ㅠㅠ

그래서 자기 분수에 안맞는 어리석은 선택들을 한다..

고가의 휴대폰.. 외제차.. 그리고 아파트..

결국 수십년간 그로인한 노예가 되어 고통 받는다. ㅠㅠ

 

결국 집값이 앞으로 오를것이냐 내릴것이냐가 중요한게 아니고

내 수준에 맞는 적정한 집값이 얼마일까가 중요한것이다.

소크라테스의 그 유명한 격언은 여기서도 해당된다.

 

 

[너 자신을 알라]

 

우리 자신의 수준과 분수에 맞는 집 가격을 알아야 하는데..

이런 이야기를 전문가들이 좀 해줬으면 했는데..

이에 대한 언급은 별로 없었다.

 

한 전문가는 그 수준을 정부가 정해줬다고 한다.

일명 LTV와 DTI 여기에서 LTV도 중요하지만

실제 내 소득에서 주택비용으로 빠져나가는 DTI 가 더 중요해 보인다.

DTI 가 지역에 따라서 40~60% 정도 되는데

이는 매월 월급의 40~60%가 주택담보 대출이자 및 원리금으로 쓰인다는 이야기..

 

월급 300만원 받는 사람이 거의 절반인 150만원을 주거비용으로 쓰고

나머지 150만원으로 생활해야 한다는 것인데.. ㅠㅠ

아아.. 참 이게 정상적인건지 모르겠다.

 

게다가 우리나라는 제2금융권 추가대출도 쉽고 전세까지 있어서 

사실상 지금의 LTV와 DTI조차도 유명무실해진다.

 

소득대비 연간 주거비로 사용되는 비율은

OECD 기준으로 약 21% 라고 한다.

즉 월 300만원을 벌면 주거비로 60만원 정도를 쓴다는 것이다.

 

주거비에는 단순히 대출이자만 있는게 아니다.

말 그대로 주거에 관련된 모든 비용이다.

집을 샀을때 대출이자, 재산세, 수선유지비, 관리비, 공과금

집 살 돈을 다른곳에 썼을때의 기회비용까지..

 

이 모든것을 다 계산해주신 블로거님이 있어 공유한다.

https://blog.naver.com/mocastro/220995777323

재화로서의 주택 (1) 주거비용율

 

공식이 너무 복잡하여 결론만 요약하자면..

공식 : 적정 집값 = 가처분소득 x 8 -1.5억

작년 1가구의 평균 가처분소득 4,118만원을 대입하면

우리나라 평균 소득 대비 적정 집값은 1억8천 정도가 되겠다.

 

ㅠㅠ 이건 뭐 서울은 커녕 경기도 빌라도 못사겠다.. 

고액연봉자들이 평균소득을 왜곡시키기 때문에

소득의 중위값은 더 낮다는걸 생각하면..

결과는 더욱 암울하다.

 

물론 이 계산도 정확하지는 않다. 참고만할뿐..

내 수준에 맞는 적정한 집값은 결국 본인 스스로가 판단하고 결정해야 한다.

거기에 대한 책임도 본인이 지는 것이고..

 

아직 나는 딱히 결혼 계획도 없고..

정확히 어디 지역에서 살아야 겠다는 생각도 없고..

일단 내 집 마련은 조금 미뤄두고 기회를 보기로 했다.

 

 

게다가 나는 아파트를 싫어한다.

빌라는 아파트완 달리 가격변동이 그리 크지 않고

경쟁도 치열하지 않아 기회가 많다. ㅎㅎ

 

왜 아파트를 싫어하는지 딱히 설명하긴 힘들었는데

얼마전 알뜰신잡 유현준 교수의 '어디에서 살 것인가'

책을 읽고 깨닫는게 많았다.

 

 

ㅎㅎ 이건 부동산 제 2편으로 다음에 포스팅 하는걸로..

 

<신과함께, 부동산 특별편 결론>

- 서울이나 수도권 집값이 폭락하긴 쉽지 않아 보인다

- 가치투자 입장에서 지금 집을 사는건 바람직하진 않다

- 순수 주거목적에서 집이 필요하다면 사는게 맞다

- 다만 내 수준에 맞는 집을 사는 것이 중요하다!

 

집값이 오를지 내릴지 이런것보다 더 중요한것은

내 능력과 수준을 정확히 파악하는 것!!

우리 제발 남 신경쓰지말고 그냥 분수껏 살자!!

너 자신을 알라!! ㅎㅎ